Tien jaar geleden won ontwikkelaar Provast samen met architectenbureau MVRDV de prijsvraag voor de Markthal in Rotterdam. Aan de prijsvraag werd meegedaan door partijen die in deze vorm nu niet meer bestaan. Provast ontwikkelde samen met Winy Maas het idee van een alzijdig gebouw waarin de functies van markthal, parkeren, winkels en woningen zijn geïntegreerd en niet gestapeld. In dit diagram zijn de woningen het materiaal waarmee de contouren van de hal zijn gevormd.
Stedebouwkundige prestatie
De Markthal ligt in het Laurenskwartier dat de gemeente Rotterdam sinds de jaren negentig druk aan het ontwikkelen is. Het gebouw is nadrukkelijk op zijn omgeving betrokken. Allereerst heeft dat natuurlijk te maken met de marktfunctie van de Binnenrotte. Verder plaatst het gebouw door de positie die het inneemt, bestaande objecten uit eerdere tijden – zoals de bibliotheek van Jacob Bakema en het Potlood van Piet Blom – in een nieuw licht.
Daarnaast ambieert de ontwikkelaar met de Markthal een vliegwieleffect. Volgens projectdirecteur Hans de Jong van Provast kan het complex wel degelijk iets op gang brengen. Als voorbeeld noemt hij advocatenkantoor Loyens & Loeff, dat op zoek was naar een locatie en zich uiteindelijk vestigde op een locatie aan de Blaak, vlak naast de Markthal. Dat Provast deze plek ook ontwikkelde, heeft daarbij vast geholpen. Provast zorgde ook voor de verplaatsing van de te slopen, openbare basisschool naar een kantoorgebouw pal naast de Markthal. Bovendien herontwikkelde ze het oude huf-gebouw aan de Hoogstraat. Maar wellicht het meest opwindende aan de Markthal is de schaal die het gebouw heeft gekregen en die het een vooraanstaande positie verschaft in de stad. Dat werkt twee kanten op. Met enige overdrijving kun je zeggen dat de Markthal de Binnenrotte op het Laurenskwartier betrekt. Andersom geeft ze de binnenstad een nieuwe oriëntatie op de rivier, althans is ze daar een belangrijke schakel in.
Complex proces
De bouw van de Markthal begon op 1 oktober 2009, nu vijf jaar geleden. Dat was overigens nog even spannend, omdat Vesteda dat jaar de turn-keyovereenkomst voor de huurwoningen niet wilde tekenen. Men vond mede door het afhaken van mede-investeerder Unibail-Rodamco, te veel risico’s aan het project kleven. De rechter moest eraan te pas komen om het project weer vlot te trekken. De verwachting was dat de Markthal in dezelfde maand van 2014 kon worden geopend, iets wat ook is gelukt.
De gerealiseerde Markthal heeft een grote conceptuele kracht. Aan het gebouw is niet af te zien dat in het proces van totstandkoming de makers een grote complexiteit de baas moesten zien te worden. Om de splitsing van appartementsrechten over de vier eigenaren en 228 bewoners op orde te krijgen, is door juristen op hoog niveau het nodige werk verricht.
De commerciële exploitatie van een markthal is in Nederland een betrekkelijk onbekend gegeven. Je komt dit in Europa vooral tegen in landen als Italië en Spanje, veelal in de context van de negentiendeeeuwse stedebouw. Provast bezocht de nodige accommodaties en sprak met Mercasa, de exploitant hiervan. Door de ontwikkelaar is geprobeerd de lessen die kunnen worden getrokken over de diepte- en hoogteverschillen, door te trekken naar Nederland.
Niet minder uitdagend was de vraag hoe het bouwproces kon plaatsvinden zonder de stad volledig overhoop te gooien. In zes maanden tijd zijn 2.500 stalen heipalen van dertig meter lengte de grond in gejast. Over iedere paal is gemiddeld een uur gedaan. Het daarmee gepaard gaande lawaai is volgens de regelgeving niet toegestaan. Om de overlast te beperken, zijn tal van geluidcompenserende maatregelen genomen, zoals bijvoorbeeld containerwanden rond de scholen. Een mogelijk bezwaar had de bouw voor onbepaalde tijd kunnen stilleggen. Daarom vond vooraf een intensieve informatiecampagne onder omwonenden plaats.
Bouwen onder water
Het feitelijke bouwproces duurde twee jaar, waarvan een jaar is besteed aan de ruwbouw. De betonconstructie van het gebouw is geheel in het werk gestort. De bouw van de zijbeuken is uitgevoerd met behulp van eenvoudige tunnelbekistingen. Twee woningen zijn steeds ondergebracht in drie tunnelkisten. De bouw van de overkapping die in vier delen is uitgevoerd, vond plaats met behulp van twee verrijdbare constructies die in de hal waren geplaatst.
Aan de buitenkant liggen zes ingangen die naar de woningontsluitingen leiden. Elke woningentree bevat twee liften die van -4 tot +10 lopen. Deze liggen op de begane grond aan de binnenzijde, maar bevinden zich door de kromming op de tiende verdieping aan de buitenzijde. Rond iedere lifthal liggen vier woningen waarvan er twee ramen naar de hal hebben. Iedere woning beschikt over ruime terrassen aan de buitenkant.
Het gebouw is groot en zwaar en rust op dertig meter lange heipalen, maar door de ondergrond is de kans op ongelijkmatige verzakkingen groot te noemen. Het dak is daarmee een cruciaal element dat stijf is verbonden met de wanden. Aan de bouw van de twaalf meter diepe kuip en aansluitend de hierin ondergebrachte parkeergarage is drie jaar besteed. Omdat het grondwater niet kon worden weggepompt op straffe van verzakking van de omliggende bebouwing, is uiteindelijk besloten tot een onderwaterbouwput waarin duikers, uitgerust met sonarapparatuur, op een diepte van vijftien meter gewapend onderwaterbeton hebben aangebracht. In dit onderwaterdeel is de meeste tijd gaan zitten. Het onderstreept dat vastgoed tegenwoordig vooral infrastructuur is.
Financiële constructie
De Markthal is een project dat nog dateert van voor de crisis en dat tegenwoordig in deze vorm niet meer mogelijk zou zijn. Het bewustzijn van de risico’s die met dit soort projecten zijn verbonden, is veel groter geworden. Voor de crisis overheerste het geloof dat dit gebied alleen maar beter kon worden. Van dit optimisme heeft de ontwikkelaar volop gebruikgemaakt.
In 2009 had het zomaar mis kunnen gaan. Provast had de engineering gedaan, de bouwvergunningen gevraagd en gekregen en de locatie vrijgemaakt, maar kon op dat moment de financiering niet rondkrijgen.
De gemeente schoot echter te hulp, door de grond in erfpacht uit te geven. Dankzij deze anticyclische maatregel kreeg de ontwikkelaar voldoende lucht en had hij drie jaar de tijd om de financiering van de bovenbouw uit te werken. De risico’s werden door deze deal bovendien netjes over gemeente en ontwikkelaar verdeeld.
Publiek gebouw
De Markthal is volledig in privaat eigendom. De parkeerkelder, eigendom van de gemeente Rotterdam, wordt beheerd door het particuliere bedrijf Interparking, terwijl Corio eigenaar wordt van de marktkramen op de vloer en van de winkels op de begane grond en de eerste verdieping. Provast blijft tot 2017 verantwoordelijk voor de verhuur van de marktkramen. 126 koopwoningen worden verkocht door Provast, terwijl Vesteda 102 huurwoningen in haar bezit heeft. Dit ondanks het feit dat ze daar in 2009 vanaf wilde, maar toen door de rechter werd gedwongen zich aan het contract met Provast te houden.
De belangen van gemeente, Corio, Vesteda en de 126 kopers van appartementen zijn gebundeld in de VVE. De appartementsrechten die in dit gebouw onder deze eigenaren zijn gesplitst, vallen onder deze beheersvorm. Het dak is gemeenschappelijk bezit, terwijl de glazen gevels op de koppen aan Corio zijn toegewezen. Voor de binnenwanden wordt een verdeelsleutel gehanteerd.
Desalniettemin is het gebouw ook te lezen als een publiek gebouw. Het lijkt er sterk op dat het gebouw door de Rotterdammers is omarmd. Veel zal afhangen van wie de komende tijd verder in de Markthal ruimtes en woningen gaat huren en hoe groot het verloop zal zijn. Natuurlijk wordt ook uitgekeken naar de opening van het retaildeel. Zal de Rotterdammer zijn weg hierheen vinden? De markthal is zeven dagen per week van 09.00 tot 20.00 uur geopend.
Toegevoegde waarde van de architect
In het idee dat een project het resultaat is van de krachtsinspanning van een geniale architect, gelooft tegenwoordig niemand meer. Ook bij de Markthal is naast de architect een leger aan deskundigen en adviseurs betrokken geweest. De opdrachtgever speelde een minstens even cruciale rol als de architect. Met recht kan het vermoedelijke succes van de Markthal worden toegeschreven aan het geleverde teamwork.
In de optiek van Provast is de architect degene die in de eerste plaats voor een aansprekend en mooi gebouw moet zorgen. De architect levert het concept, dat dankzij de inspanningen van tal van andere adviseurs uiteindelijk uitgroeit tot een goed gebouw, dus een gebouw dat constructief, functioneel en financieel klopt. In deze zin is de rol van de architect van even groot belang als die van de opdrachtgever. Dat neemt niet weg dat in het spanningsveld van architect en opdrachtgever de balans soms de ene, dan weer de andere kant uitvalt.
Desgevraagd geeft Hans de Jong twee voorbeelden van de onderhandelingen die daarmee gepaard zijn gegaan. Aanvankelijk had de architect een polyurethaan gevel voorgesteld, maar de opdrachtgever zag dit vanwege de kans op beschadiging en vochtproblemen niet zitten. Uiteindelijk is na intensief onderzoek besloten tot een natuursteen gevel waarmee de vorm was te maken, maar die wel tientallen jaren goed zou blijven. Op voorstel van Winy Maas is toen bedacht de op straat toegepaste steen ook voor de gevelbekleding te hanteren.
Een ander cruciaal punt van onderhandeling zijn de ramen aan de binnengevels. De architect wilde te openen vensters, zodat je als bewoner de hal in kunt kijken en als het ware een emmer naar beneden kunt laten zakken. De ontwikkelaar voorzag echter de nodige problemen. Grootste struikelblok was dat behalve de opstijgende geuren, in geval van brand op de marktvloer de rook de woningen in zou trekken. Van de mogelijke oplossingen voor dit probleem heeft de ontwikkelaar uiteindelijk afgezien.
