Bij de ontwikkeling van de wijk Nesselande heeft de Rotterdamse dienst Stadsontwikkeling goed geluisterd naar de talrijke scherpe kritieken op oudere, al gerealiseerde Vinexlocaties. Volgens Arjen Knoester, senior stedebouwkundige bij de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam, was de ambitie vanaf het begin dat het wonen in Nesselande meer diende te zijn dan alleen je auto wassen, je kinderen naar school brengen en je boodschappen doen. In 1996 zijn de eerste schetsen gemaakt door het gemeentelijk ontwerpteam bestaande uit Arjen Knoester (stedebouw) en Linda Hooijer (landschap), waarbij als groot gebaar de bestaande Zevenhuizer Plas in omvang is verdubbeld, zodat de wijk frontaal aan het water kwam te liggen. Het gebied maakte toen nog officieel deel uit van het ‘Groene Hart’. In overleg met de provincie Zuid-Holland is de begrenzing van het Groene Hart aangepast en is een deel van het grondgebied van Zevenhuizen geannexeerd door de stad. Om de ruimtelijke sfeer in het gebied ontspannen te houden is het gevraagde Vinex-programma van 6500 woningen teruggebracht tot 5000. Hierdoor kwam extra ruimte vrij om de plas verder te vergroten die daardoor dienst kon doen als zeilwater. Door te verdichten langs de Boulevard is ruimte gewonnen en is een heldere en even onverwachte als aangename stadsrand ontstaan. Door doelbewust het hart van de wijk aan het water te leggen en de bebouwing haaks op de plas te verkavelen, profiteert de wijk maximaal van het water. Hierbij lopen enkele assen diep door in de achterliggende woonwijk. Het rechthoekige gebied ontleent zijn vorm niet aan het onderliggende slotenpatroon maar aan de aanwezige hoogspanningsleidingen en de overheersende windrichting. De oude Wollefoppenweg met lintbebouwing is hierop een uitzondering en vormt een verwijzing naar het oorspronkelijke landschap.
Parallel aan het hoogspanningstracé is over de volle lengte van het plangebied in een ruim twee kilometer lange, niet- bebouwbare zone het 120 meter brede Rietveldpark aangelegd. De ligging van deze stoere groene as definieert de verkavelingsrichting van de hele wijk. Vanuit de aangrenzende wijk Zevenkamp is een metrolijn doorgetrokken die aan de groene as is gekoppeld. De lijn loopt gracieus over een viaduct boven het park, in tegenstelling tot het akelige sneltramtracé dat de oudere oostelijke uitbreidingswijken van Rotterdam op maaiveldniveau doorklieft. Mogelijk wordt deze lijn in de toekomst doorgetrokken, zodra de gebiedsontwikkeling in de aangrenzende Zuidplaspolder van de grond komt.
Vanaf het perron van metrohalte Nesselande wordt het oog meteen getrokken door de plas, met op de voorgrond strakke wanden langs het park. De strook tussen park en water is opgedeeld in twee fasen: een eerste fase langs het noordelijke deel van de Boulevard met een vissersdorpachtige sfeer, en een tweede fase langs het zuidelijke deel met een behoorlijke stedelijke dichtheid rondom een stadsplein, het Plaza. In de gehele zone langs de Boulevard domineren lichte en witte kleuren, waardoor het geheel on-Nederlands aandoet. Langs de Boulevard en op enkele strategische plekken in de wijk staan voor Nederlandse begrippen kloeke woontorens die het wonen diversificeren. De maximumhoogte van deze stedelijke bakens is bepaald door de aan de horizon zichtbare woontorens van Ommoord. In de noordelijke planhelft zijn onder supervisie van Arjen Knoester acht architecten bezig geweest. Langs de Boulevard staan enkele villa’s die de herinnering aan een badplaats levendig houden. In de achtergelegen buurt ligt een meer dorpse bebouwing. De woningen zijn gegroepeerd rondom kunstmatige duinpannen. Het binnengebied is autoluw, waarbij enkele woningen op dorpse wijze met de voorkant naar de binnenplaats zijn georiënteerd. In dit deel zijn veel naaldbomen aangeplant, analoog aan veel Noord-Europese kustplaatsen. Een groep enthousiaste bewoners heeft een handjevol palmen aangeplant. Aan de kop van de Boulevard is ruimte vrijgehouden voor een toekomstige jachthaven. In 2001 is een prijsvraag uitgeschreven voor de tweede fase, het voorzieningencentrum, waar zeven bouwteams aan meededen. Het stedelijk programma bestond uit zowel commerciële als niet-commerciële voorzieningen, woningen en een overmaat aan parkeergelegenheid bedoeld voor de badgasten. Het team van Multi Vastgoed en Busquets won de prijsvraag met een plan voor zes stedelijke blokken, waarbij het parkeren halfverdiept is opgelost onder de Boulevard. In 2002 is het masterplan vastgesteld, waarna de ontwikkeling van start ging onder supervisie van Busquets. Drie architecten werkten ieder twee stadsblokken uit. Een Qualityteam, bestaande uit Koen van Velsen, Harm Veenenbosch en Arjen Knoester als voorzitter, begeleidde het bouwproces en adviseerde de Rotterdamse welstand.
Door de combinatie van recreatief groen, water en een metrohalte werd het mogelijk op deze locatie af te wijken van de vaste Vinex-normen qua prijsklasseverdeling en het aandeel gestapelde bouw. De verplichte sociale huur woningbouw is ingezet om op grote schaal in seniorenhuisvesting te voorzien, waar in Rotterdam veel behoefte aan is. De ontwikkelaar durfde het risico te nemen, dankzij de aantrekkelijke omgeving, de goede ontsluiting en de hoogwaardige architectonische uitvoering. Meyer en Van Schooten architecten ontwierp in opdracht van Humanitas en Newport Nesselande cv twee van de zes stadsblokken waarin onder meer een sociaal-cultureel activiteitencentrum, een bibliotheek, een gezondheidscentrum, horeca, enkele bedrijfsruimtes en een kinderopvang zijn opgenomen. De middelste twee blokken zijn in opdracht van Newport Nesselande cv en Woonbron door Busquets zelf uitgewerkt met een mediterrane vrolijkheid en veel erkers en loggia’s. De noordelijke twee blokken zijn in opdracht van Newport Nesselande cv ontworpen door 3xNielsen. Van de laatstgenoemde architect is één blok nog niet gebouwd. Ondanks de gespannen woningmarkt wordt dit jaar gestart met de verkoop, waarna de eerste paal naar verwachting snel de grond in zal gaan. Het zand dat is gewonnen uit de plaatselijk zestig meter diepe Zevenhuizerplas is benut om de woonwijk bouwrijp te maken en de Boulevard prominent verhoogd aan te leggen. Een deel van het geld dat hiermee vrijkwam is ingezet voor een natuurrand aan de noordzijde van het water. In 2004 kreeg Busquets van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam de opdracht om de buitenruimte van de Boulevard en het Plaza tot in detail uit te werken. Vooral het voetgangersgebied direct naast het strand is van een bijzonder hoge kwaliteit, met een Chinees granieten trappartij die een hoogteverschil van 2,8 meter overbrugt.
Dit jaar won Nesselande de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling 2011, een prijs voor de goede samenwerking tussen de overheid en een marktpartij bij projectontwikkeling. Newport Nesselande is het samenwerkingsverband tussen de gemeente Rotterdam, Newport Nesselande cv (bestaande uit AM, Van Omme & De Groot en Lithos) en Multi Vastgoed. De jury, bestaande uit voorzitter Karin Laglas (decaan TU Delft Bouwkunde), Bob Jansen (directeur Lingotto), Roelof Bleker (dijkgraaf waterschap Rivierenland), Ergün Erkoçu (directeur Concept0031) en Elphi Nelissen (directeur Nelissen Ingenieursbureau), prees de samenwerking en roemde Nesselande als “een plek die niet alleen voor de bewoners een prettige dagelijkse leefomgeving betekent, maar voor de gehele Rotterdamse regio een nieuwe bestemming vormt. De keuze voor het ‘badplaats’-concept is gedurfd en is door de crisis heen vastgehouden.”
Dankzij de metro werd Nesselande al in een vroeg stadium ontsloten door hoogwaardig openbaar vervoer, in tegenstelling tot veel andere Vinex-locaties. Uniek is ook dat de openbare ruimte van Boulevard en Plaza gereed waren toen de winkels opengingen. Het ambitieuze, langs de Boulevard gelegen centrale deel van Nesselande staat in schril contrast met de rest van de wijk, die vanwege de grote vraag naar eengezinswoningen een tuindorpachtige setting heeft gekregen. Met dit minder spannende gedeelte is het draagvlak gerealiseerd voor het hoogwaardige centrumgebied. Het verschil wordt in dit gedeelte gemaakt door het op loopafstand gelegen strand. In een door Busquets in eigen beheer uitgegeven boek over de ontwikkeling van Nesselande schrijft hij dat de Vinex moet worden gebruikt als proeftuin voor nieuwe steden en voor het scheppen van een nieuwe geografie. Dit uitgangspunt is in het centrumgebied van Nesselande op overtuigende wijze in praktijk gebracht. Het is jammer dat dergelijke ambities in de meeste andere Vinexwijken niet zijn gesteld, laat staan gehaald.
Lees ook: Bouw Newport Nesselande, deelplan Kopenhagen van start
