Kolkajen/Ropsten in The Royal Seaport in Stockholm (SE) door Mandaworks en Adept

Tekst Harm Tilman

Stockholm, het Venetië van het noorden, behoort tot een van de snelst groeiende steden van Europa. De stad heeft de ambitie tevens de meest duurzame stad van de westerse wereld te worden. Verdichting binnen de bestaande grenzen van stad en regio geniet daarom de voorkeur boven verdergaande verstedelijking van randgebieden en verder weg gelegen steden en dorpen.

De gemeente gaat tot 2030 140.000 woningen bouwen, wat neerkomt op 10.000 woningen per jaar.¹ Naast de woningen moeten volgens de gemeentelijke planners ook nog eens 240 lagere scholen, 850 winkels en tal van andere voorzieningen worden gerealiseerd, waaronder 530 restaurants, 21 musea, zes bioscopen en dertig bibliotheken. Bijkomende opgave is de realisatie van de nodige sportvoorzieningen.

Om deze groei te accommoderen focust de gemeente op regionale ‘groeicentra’ die in een ring rond het bestaande stedelijk gebied liggen. Deze centra beschikken over metro- en treinstations die zorgen voor goede verbindingen met de rest van de stad. Centrale opgave is de verdichting van al bestaande stedelijke gebieden met woningen en bijbehorende stedelijke voorzieningen. Interessante voorbeelden hiervan zijn Norra Djurgårdsstaden (The Royal Seaport) en Hammarby Sjöstad, met het door Skanska ontwikkelde gebouw van Sauerbruch Hutton.

Compact wonen

In vrijwel alle centra wordt zeer compact gebouwd. Blokbebouwing met een hoogte van acht tot twaalf lagen, rond een gemeenschappelijke binnentuin, is daarbij dominant. Eengezinswoningen kom je er zelden tegen. Ook gezinnen wonen probleemloos in appartementen met een oppervlakte van 90 tot 120 vierkante meter. Iedereen is gewend compact te wonen, afgewisseld met een verblijf in buitenhuizen in de weekenden en vakanties. Echte hoogbouw komt sporadisch voor. Uitzondering daarop is het Norra Tornet-project van OMA in Hagastaden, dat wordt ontwikkeld door Oscar Properties.

De huizenprijzen zijn in Stockholm tot grote hoogten gestegen. Deze markt is op dit moment redelijk verzadigd, nu dure woningen buiten het bereik van veel kopers komen te liggen. Ontwikkelaars wijten dit aan wijzigingen in de hypotheekregels. Voor nieuwe woningen dien je vijftien procent eigen kapitaal in te brengen en bovendien moet je verplicht aflossen. Starters hebben zo nauwelijks toegang tot de markt. Ook moet je in Zweden een winstbelasting betalen als je je woning verkoopt, of een rente over deze belasting als je dat niet doet. Met name de ‘yolds’ (jongere ouderen) blijven daardoor zitten waar ze zitten.

In de meeste plannen wordt veel aandacht besteed aan de toegankelijkheid van de waterkant. Een wet uit 1975 regelt de publieke toegang tot het water. In een zone van honderd tot driehonderd meter mag in de regel niet worden gebouwd. Een ontheffing daarvoor wordt alleen gegeven, als de ontwikkelaar investeert in de openbare ruimte. De oeverparken zijn populair onder zowel wijkbewoners als stedelingen. Ze zijn voorts belangrijke schakels in de waterberging van de stad.

The Royal Seaport

The Royal Seaport neemt binnen deze strategie een aparte plaats in. Anders dan de overige groeicentra, gaat het hier om gebiedsontwikkeling van een deels verlaten havengebied. De nu nog in bedrijf zijnde olieopslagtanks worden uitgeplaatst, terwijl de ferryterminals naar de Oostzee op één plek worden geconcentreerd. Ten noorden van dit gebied ligt een uitgestrekt natuurterrein, de voormalige jachtgebieden van de koning. In het nabij gelegen station Ropsten neem je de metro naar de stad of pak je een bus en mogelijk in de toekomst de tram naar een verderop gelegen voorstad.

Sinds 2009 wordt gewerkt aan plannen om dit gebied tot volwaardig onderdeel van de stad te maken. Wat daarbij telt, is dat de gemeente alle grond in bezit heeft. Zij formuleert een bestemmingsplan dat de hoogten en brutovloeroppervlak voor ieder perceel vastlegt. De ontwikkelaars bieden vervolgens op deze percelen en de stad Stockholm kan met de opbrengsten de directe kosten van de ontwikkeling dekken.

De grondkosten maken substantieel deel uit van de stichtingskosten van de woningen. Terwijl ze in Amsterdam veertig tot vijftig procent van de stichtingskosten uitmaken, is dat aandeel in Stockholm nog groter. In The Royal Seaport ligt de grondprijs op 30.000 tot 35.000 kroon per vierkante meter (brutovloeroppervlak) en komen de bouwkosten uit op circa 25.000 tot 30.000 kroon per vierkante meter. Het aandeel van de grondkosten in de stichtingskosten is dus minimaal vijftig procent. Uiteindelijk wordt een perceel uitgegeven voor minimaal 100.000 kroon per vierkante meter of meer. Stockholm houdt de grond daarbij in erfpacht.

In The Royal Seaport komen uiteindelijk tienduizend woningen te staan. Omdat het een relatief duur gebied is om in te leven, is betaalbare woningbouw een van de grote uitdagingen. In Kolkajen is dit aangepakt door de introductie van drijvende studentenwoningen (veertig eenheden). Daarnaast heeft de gemeentelijke woningbouwmaatschappij van Stockholm percelen verworven waarop ze 150 eenheden gaat realiseren. Ontwikkelaars Åke Sundvall en Wåhlin Fastigheter bouwen tweehonderd huurwoningen die tegen marktprijzen worden verhuurd.

Duurzame ontwikkeling

In The Royal Seaport zet de stad ontwikkelaars en architecten ertoe aan verder te gaan dan de bouwvoorschriften en baanbrekende projecten op het gebied van energie en materiaalprestatie te ontwikkelen. Architecten en stedenbouwkundigen testen hier een volgende generatie duurzame oplossingen. De meest interessant is het Plus Energy House, ontworpen door architect Dinell Johansson en energieconsultant Incoord. Het project, dat is ontwikkeld door het gemeentelijke Stockholmshem, produceert meer energie dan nodig en is in die zin volledig zelfvoorzienend.

In Zweden worden hoge milieustandaarden voor de bebouwing gehanteerd. De bebouwing dient energiepositief of passief te zijn met behulp van zonnepanelen. Een ander belangrijk uitgangspunt is wijkverwarming op basis van biobrandstof. The Royal Seaport zal in 2030 volledig klimaatneutraal zijn. Het hergebruik van materialen dient voor veertig procent plaats te vinden. Tot slot ligt de focus op voetgangers en fietsers en wordt het gebruik van de auto zo veel mogelijk teruggedrongen.

Oriëntatie op het zuiden

Voor het deelgebied Kolkajen/Ropsten, het meest noordelijke deel dat aan de brug naar Lidingö is gekoppeld, is in 2014 een meervoudige opdracht uitgeschreven. Winnaar werd Mandaworks uit Stockholm, in samenwerking met Adept uit Kopenhagen. Mandaworks is het bureau van de Zweed Martin Arfalk en de Nederlander Patrick Verhoeven. Sinds de prijsvraag werkt het bureau aan het masterplan, de uitwerking van de openbare ruimte en het opstellen van een beeldkwaliteitsplan.

In Zweden is de inval van het zeker in de winter schaarse daglicht in de appartementen cruciaal. Kolkajen/Ropsten is echter op het noorden en oosten georiënteerd. Om dit probleem op te lossen, ontwierp Mandaworks/Adept een nieuw eiland op palen, waardoor een op het zuiden georiënteerde publieke ruimte ontstaat. Met deze ontwerpkeuze bouwt ze voort op het gegeven dat de waterkant niet vastligt maar door achtereenvolgende landaanwinningen een dynamische contour vertoont. Het betonnen dek op palen dat een oppervlakte van 23.000 vierkante meter heeft, vormt het eerste nieuwe woningeiland van Stockholm.

Mandaworks/Adept ontwierp voorts een hoogwaardig, voetgangersvriendelijk openbaar domein. In de hiërarchie van publieke ruimten staat de waterarena bovenaan. Ze ligt in het verlengde van de culturele as die in de eerste planfase van The Royal Seaport is gerealiseerd. De bebouwing is gemaximaliseerd met een uitbreiding naar het noorden en zuiden. Bestaande gebouwen zijn in het plan opgenomen. Vrij uniek is ook dat Mandaworks en Adept zelf de openbare ruimte uitwerken en dat dit niet is uitbesteed aan andere ontwerpers.

Typologieën

In de bouwblokken is meer variatie te vinden dan gebruikelijk in Stockholm. Het masterplan voorziet in een mix van verschillende ‘manieren om te leven’. De in Stockholm veel voorkomende standaardwoningen in compacte blokken zijn gecombineerd met torens gesitueerd in het landschap, kleinschalige rijtjeshuizen en drijvende studentenwoningen. De keuze voor een typologie hangt samen met het type openbare ruimte. Langs het water vormen de blokken een consistente, geprogrammeerde gevel, met balkons die de centrale openbare ruimte verlevendigen. Aan het park en kanaal creëren de kleinere rijhuizen een intieme, op de gemeenschap gerichte sfeer. Dankzij de torens kan het boslandschap diep in de openbare ruimte doordringen.

Het parkeren in de wijk is opgelost met een ondergrondse parkeergarage die is ondergebracht in een bestaande grot. Hier parkeren de bewoners hun auto en lopen vervolgens naar huis. Langdurig parkeren op straat is niet toegestaan. Ook zijn in het plangebied zelf geen voorzieningen getroffen voor ondergrondse garages. In The Royal Seaport wordt gestreefd naar een halve parkeerplaats per woning.

Opvallend is de plek die de openbare ruimte in de gebiedsontwikkeling inneemt. Zeker zo interessant is dat ze meerdere functies vervult. Zo keert de waterarena die de culturele hub in de voormalige gasfabrieken met de waterkant verbindt, het gebied ‘binnenstebuiten’. Dit levert een royale, zonnige en centrale openbare ruimte in het hart van het plan op. Bovendien maakt de arena deel uit van een stelsel van stedelijke ruimten, waarmee de typologische diversiteit in het plan enorm is opgevoerd. Het is een stelsel dat de mogelijkheid biedt de stedelijke dynamiek op te vangen, zonder de identiteit van het gebied wezenlijk aan te tasten.

Noot

1 In heel Zweden dienen de komende vijf jaar 700.000 woningen te worden gebouwd. Zie catalogus. Verdere cijfers: p. 96, p. 236-237. Op p. 310-311 wordt de vraag gesteld op welke manier Zweden 700.000 woningen kan bouwen.